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谈《物权法》中的不动产制度
发表于2007-10-21 [转发给好友] [我要评论]
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姬晓冬 文 鹏
核心提示：不动产（房屋）关系到每位公民的切身利益，也是每位公民赖以生存的基础。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日正式颁布实施，该法在这些方面都做了哪些规定？这是每位公民最为关注，也最需要迫切了解的内容 。本文拟对不动产（房屋）方面的部分规定予以解读，以飨读者。
1、登记生效制度:第十四条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
第十五条 “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
[解读]不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。购买房屋，要到房屋登记机构登记，房屋才算属于你的。比如，甲与乙签订了房屋买卖合同，甲把自己所有的一座房屋以一定的价格卖给乙。乙付款后，没有及时办理登记过户手续，甲又把房屋卖给了丁，并且将房屋的产权登记在丁的名下。这时，尽管乙与甲之间的这份房屋买卖合同是有效的，乙可以要求甲承担违约责任，比如要求甲赔偿损失，但是乙对于那座房屋就不能再拥有产权了。
2、异议登记制度
第十九条 “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
[解读]异议登记制度是为登记异议人设立的一项救济制度，它保全的是物权请求权。比如，甲与乙协商共同购买某房屋，房屋购买后，甲却将房屋登记在自己一人名下。乙发现后，乙作为利害关系人，就可以要求登记机关予以更正。如果甲不同意更正，乙就可以向登记机关申请异议登记。但是登记机关一旦进行异议登记，乙就要在法定的15天内向法院起诉，逾期异议登记自然失效。当然，如果乙的异议登记错误，给甲造成了损失，甲也可以要求乙赔偿。
3、预告登记制度
第二十条 “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
[解读]预告登记制度是为了预防在房屋买卖中的“一房二卖”现象，保证登记人的优先购买权。《物权法》实施以前，由于房屋价格不断上扬，出卖人为了获得利益的最大化，不顾诚信，一房二卖，这样的案例发生不少。《物权法》实施后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。一旦进行预告登记，未经购房者的同意，卖房人再出卖该房屋，就不会发生物权转移的效力。从而有效避免“一房二卖”现象的发生。但应当注意的是，从可以办理不动产登记之日起3个月内，如果购房者没有申请登记，那么预告登记就失效了。这说明预告登记是有期限的，在实际操作中一定要注意期限的限制，不要以为只要进行了预告登记，就可以高枕无忧了。
4、登记机构的严格责任制度
第二十一条“ 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ”
[解读]《物权法》实施以前，登记机关登记错误的情形时有发生。对于登记错误，登记机关是否应当承担责任的问题，争议很大。《物权法》实施后，明确规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。在这里，登记机关承担的是赔偿责任而不是补偿责任，而且属于严格责任。也就是说不管登记机关是否有过错，只要登记错误，给他人造成损害的，均应承担赔偿责任。只是登记机关承担了赔偿责任后，可以向造成登记错误的人行使追偿权进行追偿而已，从而有效地保护了权利人的合法权益。
5、征收足额补偿制度
第四十二条“ 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
[解读]拆迁、征地关系到老百姓切身利益，全国各地因此引发不少纠纷，众所周知的重庆历史上最牛“钉子户”亦是拆迁引起的。为了切实保障被拆迁人利益，实施后的《物权法》明确规定拆迁、征地的前提必须是为了“公共利益”需要。征收集体所有的土地，应当依法“足额”支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；为保障被征收的个人居有定所，还规定征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿，并且还要保障被征收人的“居住”条件。
6、住宅用地自动续期制度
第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
[解读]在《物权法》实施以前，我国法律规定住宅用地使用权期限为70年。至于住宅用地使用权期间届满后如何处理并无不明确规定，这一直是笼罩在许多住宅所有权人心头的一片挥之不去的阴影。《物权法》实施后，对住宅建设用地使用权的期间届满后，如何处理有了明确规定，那就是届满后自动续期，从而在根本上解除了住宅所有权人的担忧。(作者单位：河南省内乡法院 )
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